Calcul Plus-Value Immobilière Québec 2026 — Gain en Capital
Estimez l'impôt sur la revente d'un immeuble au Québec : exonération totale pour la résidence principale, inclusion 50 % pour les biens locatifs et secondaires (taux revenu au barème antérieur en 2026).
Votre revente
Taux d'inclusion 50 % 2026 (retour barème antérieur)
Pour calculer le taux marginal d'imposition
Détail
Gain en capital immobilier : règles 2026
La plus-value immobilière s'appelle gain en capital au Canada. Deux régimes s'appliquent selon la nature du bien.
1. Résidence principale — exonération totale
Si le bien était votre résidence principale pendant toutes les années de détention, le gain est 100 % exonéré (principal residence exemption). Une seule résidence principale par famille par année peut être désignée.
2. Locatif ou secondaire — 50 % imposable
Pour les autres biens (chalet, condo locatif, flip immobilier à des fins d'investissement), le gain est imposé au taux d'inclusion 50 % — c'est-à-dire que 50 % du gain s'ajoute à votre revenu et est imposé au taux marginal combiné fédéral + Québec.
*Note 2026* : le taux d'inclusion était à 66,7 % sur la portion > 250 000 $ (Trudeau, juin 2024), mais il est revenu à 50 % en 2026 après élection Carney.
Calcul du gain brut
`Gain brut = (Prix vente - Frais vente) - (Prix achat + Frais achat + Améliorations)`
- Frais vente : commission courtier (5-6 %), certificat localisation, notaire vendeur, pénalité hypothécaire
- Frais achat : droits de mutation (taxe de bienvenue), notaire acheteur, inspection
- Améliorations capitalisées : rénovations majeures (cuisine, toiture, agrandissement), pas les réparations courantes
Gain imposable = Gain brut × 50 %
Ce montant s'ajoute au revenu total de l'année.
Exemple — vente 600 000 $, achat 400 000 $, locatif 10 ans
- Prix vente 600 000 $ - frais 30 000 $ = 570 000 $
- Prix achat 400 000 $ + frais 12 000 $ + améliorations 25 000 $ = 437 000 $
- Gain brut = 133 000 $
- Gain imposable (50 %) = 66 500 $
- À 85 000 $ revenu autre → revenu total 151 500 $
- Taux marginal combiné ≈ 45 % → impôt ~30 000 $
- Net vendeur ≈ 570 - 400 - 30 = 140 000 $
Attention au changement d'usage
Transformer une résidence principale en locatif (ou inverse) déclenche une disposition réputée à la juste valeur marchande — possibilité de cristalliser un gain imposable. Consultez un fiscaliste avant toute conversion.
Questions fréquentes
Comment désigner la résidence principale en cas de 2 biens ?
Vous pouvez désigner l'une des deux comme principale pour chaque année, en visant à couvrir celle qui a le plus pris de valeur. La désignation se fait lors de la vente, via le formulaire T2091 (fédéral) et TP-274 (QC). Règle « +1 » : une année bonus est toujours ajoutée.
Les rénovations courantes sont-elles déductibles ?
Non. Réparations, peinture, entretien régulier sont des dépenses courantes, à déduire chaque année si le bien est locatif. Seules les améliorations capitalisées (durée de vie > 1 an, augmentation de valeur) s'ajoutent au prix de revient du gain en capital.
Qu'est-ce que la règle anti-flip ?
Depuis 2023, la vente dans les 12 mois suivant l'achat est présumée être un revenu d'entreprise (100 % imposable, pas 50 %). Des exceptions s'appliquent (décès, divorce, perte d'emploi, naissance). Ce simulateur ne couvre pas ce régime — consultez un fiscaliste si ce cas s'applique.
Le taux d'inclusion a-t-il vraiment changé en 2026 ?
Oui. Après un bref passage à 66,7 % (juin 2024 à 2025) sur la portion > 250 000 $/an, le gouvernement Carney a rétabli le taux unique de 50 % en 2026, dans le cadre de la simplification fiscale. Le simulateur utilise ce nouveau 50 % uniforme.
Dois-je déclarer même si c'est ma résidence principale ?
Oui depuis 2016 : même exonérée, la vente de la résidence principale doit être déclarée (T2091 / TP-274). Oublier cette déclaration peut retirer l'exemption pour une partie des années — pénalité cher payée.